Kentsel dönüșüm, çökme ve bozulma olan kentsel mekanın ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koșullarını kapsamlı ve bütünleșik yaklașımlarla iyileștirmeye yönelik uygulanan strateji ve eylemlerin bütünüdür. [Y. Doç. Dr. Z. Müge AKKAR. Kentsel Dönüșüm Üzerine Batı’daki Kavramlar, Tanımlar, Süreçler Ve Türkiye ]
Başka bir tanıma göre, kentsel dönüşüm, kamu otoritesine bağlı gücün kullanılması suretiyle ve stratejik bir yaklaşım içerisinde, şehircilik ve planlama ilkelerine bağlı kalınarak şehrin belirlenen bölgelerinin ihyası, değiştirilmesi veya geliştirilmesi için yapılan faaliyetlerdir. [Pelin Pınar ÖZDEN Kentsel Yenileme 1.Baskı 2008 S:44 ]
Kentsel dönüşüm kavramını ifade etmek için doktrinde ‘kentsel yenileme (urban renewal)”, yeniden canlandırma (revitalization)” gibi farklı terimlerin kullanıldığı görülmektedir. [ Mehpare ÇAPTUĞ İdare Hukuku Açısından Kentsel Dönüşüm 1.Baskı 2016 S:17 ]
Kentsel dönüşüm uygulama ihtiyacı ve gerekçeleri ülkeden ülkeye veya bir ülkenin kentleri arasında farklılaşmakta, hatta her kentin kendi sınırları içinde dahi değişkenlik gösterebilmektedir. Türkiye’de kentsel dönüşüm konusunda yapılmış muhtelif yasal düzenlemeler varsa da, konuya ilişkin en önemli ve güncel yasal düzenleme 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur.
6306 sayılı Kanun’un ‘Amaç’ başlıklı 1.maddesine göre : “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.”
Kanunun 2.maddesinin (ç) bendinde, riskli alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ; (d) bendinde, riskli yapının, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade ettiği belirtilmiştir.
Maddenin (d) bendindeki bu tanımlamaya göre üç tür riskli yapı tipi ortaya çıkmaktadır. Ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapı ; Yıkılma riski taşıdığı ilmi ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı ; Ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.
Kanunun 3.maddesinde riskli yapıların tespitinde yetki ve usul ile yapılan tespite itiraz ; 4.maddesinde tasarrufların kısıtlanması ; 5.maddesinde tahliye ve yıktırma düzenlenmiştir. Kanunun ‘Uygulama işlemleri’ başlıklı 6. maddesinde, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceği düzenlenmiştir.
Maddenin devamında parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olduğu belirtildikten sonra, bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği hüküm altına alınmıştır.
Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Görüldüğü üzere, 6306 sayılı Kanun, üçte iki çoğunlukla alınan karara muhalif kalan azınlık paydaşın arsa payının idare eliyle satılacağını düzenlemiştir. Oysa karara muhalif kalan azınlık pay sahiplerinin bu muhalefetleri haklı ve yerinde olabilir. Örneğin uygulamada adil, dürüst ve ahlaki düşüncenin hâkim olmadığı bir çoğunluğun iradesiyle oluşan kararlarda (ortak karar protokollerinde), azınlıkta kalan bağımsız bölüm maliklerinin/arsa payı sahiplerinin menfaatlerini fahiş derecede ihlal eder şekilde paylaşımların bulunduğu sıklıkla görülmektedir.
Böyle bir halde, anlaşmaya objektif haklı sebeplerle muhalif kalan azınlık paydaşın mülkiyet hakkına, kamu gücünü kullanan idare de aracı kılınmak suretiyle ağır bir müdahale gerçekleştirilmiş olacaktır. BU durumda, azınlık pay sahiplerinin, AİHS ve Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet haklarına Kanunun amacını aşan bu denli ağır müdahaleler karşısında, arsa paylarının satışına dair idari işlemin ve bu işlemin sebep unsurunu oluşturan üçte iki çoğunlukla alınan karar ve sonrasındaki işlemlerin iptalini dava etmeleri gerekir.